アメリカ生活の知恵

アメリカのテクノロジー企業で働くエンジニアは高給取りと言われていますが、まさにその通り。今回は有名どころのFacebook, Microsoft, Apple, Google, そしてTexas Instruments (TI)の給料を比較してみます。TIはあまりなじみがないかもしれませんが、半導体を作る大企業です。

比較対象は（税引前）年収、ボーナス等含めた総税引前年収、手取り年収、そして本社近辺の家賃です。あとで述べますが、アメリカの多くの会社は家賃補助がないので家賃を考慮に入れて年収を考えます。手取り年収は総年収にそれぞれの本社がある州の税率を適用して算出しました。職種はソフトウェアエンジニアに絞って比較。以下がその結果です。

まず年収ですが、やはりシリコンバレーの企業（Google, Apple, Facebook）の給料は軒並み高く、ボーナスまで含めるとFacebookはなんと年収2000万円超え（１ドル１００円換算）です。一方テキサスに本社を置くTIやシアトル近郊のRedmondのマイクロソフトの給料はそれほど高くありません。

次に手取り収入。面白いことに税引後は一気に給料の差が縮まります。これは各州で税率が違うことと、所得階層によって税率が違うことが寄与しています。カリフォルニアの所得税はアメリカで一番高く、一方でワシントン州とテキサス州は所得税ゼロです。（ただし所得税は州だけでなく連邦にも払います）

最後に家賃ですが、シリコンバレー（サンノゼ、サンフランシスコ）エリアはアメリカ随一家賃が高いエリアで１ベッドルームが一ヶ月$2,300。年間の家賃を引いた手取り年収を比較すると非常に面白い結果が得られました（上のテーブルの最後の行）。年収の差はさらに縮まり、Apple, Microsoft, TIは数千ドルの違いのみでほとんど同じ収入（約$60kから$64k）です。

データソース

給料はGlassdoor、税引後（手取り）年収はpaycheckcity、家賃はZillow Rent Indexから引っ張ってきました。Glassdoorは以下のような感じで職種別、地域別、経験別に年収をみることができます。給与とボーナスの種類（現金、ストックオプションなど）までチェックできます。

Zillow Rent Indexは以下のようになってます。メジャーな地域は網羅されていてベッドルーム別に家賃がみれます。

家賃手当、交通費支給はなし

日本の会社と違い、アメリカでは家賃手当や交通費支給といった福利厚生は普通ありません。交通費は税金控除の対象にはなりますが、支給されません。そのぶん給料に上乗せされてる感じでしょうか。

年功序列なし、競争社会、すぐリストラ？

アメリカには年功序列はなく、競争社会で、出来ない人はすぐ首をきられる、とよく日本と比較して言われますが、程度が日本ほど激しくないだけです。アメリカにも少なからず年功序列があるし、競争社会かもしれませんがすぐクビにするほど無慈悲ではありません。日本と決定的に違うのは新入社員の給料で、最初の給料が高くて、年齢を重ねても日本ほどは上がっていきません。給料は年齢よりも役職により、マネージャー（課長職）になると給料が1.5~2倍になり、ディレクター（部長）になればたぶん平社員の数倍はあるんじゃないでしょうか。ちなみにアップルに行った人たちの話では博士卒で入社すれば相場は年収$120,000＋ストックオプション$20,000くらいらしいです。

まとめ

アメリカのテクノロジー企業の給料は高いですが、税金と家賃を考慮すればかなり現実的な数字になりました。家賃補助がある日本企業と比べれば意外と待遇は変わらないかもしれません。

不動産エージェントはRealtor：リアルターとも呼ばれます。物件を探すのとほぼ同時期にエージェントも探すことになります。

エージェントの役割

エージェントは売り手側と買い手側にいて、それぞれが売り手と買い手を代表して連絡を取り合います。エージェントの役割としては、物件検索、物件の案内（Schedule a showing）、オファーレターの作成など、契約完了まで色々面倒を見てくれます。さらにローン会社、ホームインスペクター、弁護士、保険会社などオススメもしてくれます。

誰がエージェントにお金を払う？

物件を購入する場合、つまり買い手の場合はエージェントにお金を払う必要はありません。

アメリカでは売り手が売り手側と買い手側のエージェント両方にお金（コミッション、手数料）を払います。コミッションは物件価格の約６％（物件価格が$100,000なら$6,000）になり、通常は３％が売り手側エージェント、３％が買い手側エージェントにいきます。

余談ですが、エージェントによって個人でやっている人とブローカー会社に登録してやっている人がいます。後者の場合はブローカー会社とコミッションを折半するのでエージェントの収入は物件価格の1.5％程度でしょう。

エージェントとの契約：Buyer Agreement

ある程度物件探しが進んでいったりオファーをする場合は、Buyer Agreement（Exclusive Buyer Representation Agreementとも言う）という契約書にサインすることになるかもしれません。この契約書はエージェントと買い手との関係を書面で明確化したものです。Buyer Agreementは注意してサインしてください。というのも、 いったんサインすると家の購入はそのエージェントを通してすることになり、別のエージェントにかえることができません。契約違反の場合は何かしらのペナルティがあります。サインする安全なタイミングはオファーをしたときでしょう。契約書を催促してくるエージェントはいただけません。ちなみに僕のエージェントは特に何も言って来ず契約書もありませんでした。

探し方

オンラインか、人づてです。なるべく経験の多いエージェントがいいですが、忙しかったり固定客がいたりしてあまり見つかりません。会社の人に聞いたり、友達に聞いたりして探してみてください。

自分の体験談

今まで４人のエージェントに多少なりともお世話になりました。以下それぞれの印象。

エージェント１：
アパートを探したときにお世話になった若手の男性エージェント。いい人なんですが、口数が少なく聞いてもあまり答えてくれないし有益情報も特になし。結局このエージェントには頼まず。

エージェント２：
友人から紹介されたエージェント。賃貸がメインだけど売買もやるよと言われたのでしばらくお願い。しかし、駅から徒歩１０分圏内と言っているのに徒歩２５分くらいの距離にある物件を送って来たりしてあまり言ってることを聞いてくれないのでフェードアウト。

エージェント３：
物件をオンラインで検索したときその物件の担当だった女性エージェント。セールスや人と話すのが好きというだけあって話すのは楽しいが経験が浅くて下調べしまくっている自分の方が詳しいんじゃないかと思うレベル。自分がかなりいいと思った割安（価格は安いけど価値はありそう）な物件を見に行ったとき、「建物が古い、汚い、眺めが悪い、ちょっと値段をあげればもっといい物件がある」と言われる。結局その物件はすぐ売れたのであまり経験がないのかなという感じでした。

エージェント４：
友人からの紹介で知り合ったアジア系エージェント。英語がわかりやすい、聞いたことに答えてくれる、責任感がある、仕事が早い、経験が多い、といいとこづくめでした。結局このエージェントとコンドを購入。

ところでエージェントがいくらいい人だったとしても、エージェントの意見を丸呑みするのは危険です。エージェントは仕事としてやっているので当然あなたに物件（さらに言うと高価な物件）を買ってほしいわけです。エージェントの意見は参考程度にして、決断するのは自分だということを忘れないでください。

家を買うまず最初のステップは、オンラインで物件を探すか、不動産エージェントを探して物件情報をもらうか、どちらかになると思います。

オンラインサーチ

メジャーな物件検索サイトはZillow, Trulia, Realtor.com, Redfinです。Truliaは2015年にZillowに買収されていて、どちらもZillow Groupの傘下。

Zillow GroupとRealtor.comはメディア会社で広告が収入源です。カバーしている物件の範囲が広く、Redfinにないものも載っていたりしますが、データが正確でなかったり、情報が数日遅れだったりします。

一方Redfinはブローカー会社でエージェントを雇用して売買手数料で儲けるビジネス。Multiple Listing Service (MLS、エージェントが利用する物件情報サイトです)から直接データを取ってくるのでデータが正確で情報が早いです。データの正確性についてRedfinの記事で詳しく説明されてます。僕はいつもRedfinを使っています。検索結果は例えばこんな感じ。

不動産エージェントからの情報

エージェントから得られる情報はMLSに掲載されたものです。流れとしては、希望価格、部屋数、エリア、その他の条件をエージェントに伝えると、それにあった物件情報を自動で連絡してくれます。しかし、同じことは自分でRedfinでもできます。（よほど仲がいいエージェントができればマーケットに出る前の情報がもらえるかもしれませんが、普通はMLS情報のみです）僕はエージェントから連絡をもらいつつ、自分でも並行してRedfinで探してました。

チェックすべき項目

基本情報（価格、内装、ベッドルームの数、広さ、パーキングの有無など）はもちろんですが、以下の３つも重要です。

Homeowner’s Association Fee (HOA)：日本でいう共益費・管理費で、コンドやタウンハウスを購入する場合に月々支払う必要があります。何がHOAに含まれているかチェックしましょう。以下の例では暖房代、水道代がHOAに含まれているので自分で支払う必要がありません。

税金：最新の税金の支払い額は以下のようにRedfinで見ることができます。ここで注意するのは”Tax Exemption: Homeowner”の但し書きがあるかどうか。もし無ければ税金は記載のものよりも安くなります。但し書きが有る場合、この物件はPrimary Residenceであり、所有者がこの物件に住んでいます。逆に但し書きが無い場合は物件が”Investment Property”として所有されています。Homestead Tax Exemptionという制度によりPrimary ResidenceはInvestment Propertyよりも税金が安くなります。細かい制度は州かカウンティーによって違いますが、シカゴの場合は約20%ほど安いです。

リスティング日数：物件が何日間マーケットに出ているか。いい物件はすぐ無くなっていくので、リスティング日数が異常に長いと物件に何か問題がある可能性ありです。（単純に売り手が急ぎでない可能性もあります）エリアや物件の種類、価格によりけりですが、平均は約６０日から９０日くらいです。

物件見学

めぼしい物件が見つかったら、物件を見学したい旨（Schedule a showing）をエージェントに伝えます。と言ってもまだエージェントがいない人がほとんどだと思います。Redfinのページには担当のエージェントの連絡先があるので、その人に連絡すれば大丈夫です。もし返事が遅ければ、物件の住所を検索すれば他のブローカーのサイト（例えばKeller Williams、Coldwell Banker, Berkshire Hathaway HomeServicesなど）が出てきて、そこの担当者に連絡するのもありです。

金持ち父さん貧乏父さんに触発されてアメリカの不動産にずっと興味がありましたが、この前ついに約$180,000のコンド（日本でいうワンルームマンション）をローンで買いました。OPT期間中のF1ビザの身分で買ったので住宅ローンにすごく苦労しました。。が、最終的にはちゃんと不動産購入まで至りました！以下、家を買うまでのスケジュールとそれぞれ詳しく書いた関連記事です。

家を探し始めてから購入に至るまで約3ヶ月から6ヶ月かかると思います。あと、自分はオファーから契約完了まで3ヶ月もかかっていますが通常は2ヶ月弱くらいです。

家を買うまでのスケジュール

5ヶ月前 – Property Search: 家探し
4ヶ月前 – Real Estate Agent Search: エージェント探し
4ヶ月前 – Lender Search: ローン会社探し
3ヶ月前 – Make an Offer: オファーする
3ヶ月前 – Home Inspection: 物件の検査
0ヶ月前 – Closing: 契約完了

番外編

住宅ローンの種類とお金
アメリカ住宅ローンの金利とクレジットスコアの関係
アメリカで一番税金が安い州は？アメリカ税制の基本と税金別マップ
アメリカ不動産は冬に買って夏に売ると9.2%得する
物件価格の推移と築年数から不動産の将来価値を予測する

不動産を購入するにあたって気になるのはお金。いくら必要になるのか？まず考えることは、現金一括購入かローンか。しかし住宅ローンはややこしい。例えばこんな感じで宣伝されます：
5/1 ARM Mortgage Rates as Low as 3.74 % APR, 30-year Fixed – 3.92 % APR

聞きなれない言葉がありますがご心配なく。自分もはじめは全くの無知でした。では以下詳しく解説していきましょう。

• 現金一括
• ローン（Mortgage）
  • 頭金（Down Payment）
  • 種類
    • 30 Year Fixed
    • 15 Year Fixed
    • 5/1 ARM
    • …
  • ポイント（Discount Points）
• 契約費用（Closing Cost）

現金 or 住宅ローン

まずは現金一括で買うか、住宅ローン（Mortgage）で買うか選択しますが、それぞれメリットがあります。

現金一括購入のメリットは、まずオファーが通りやすくなること。これは今のカリフォルニアなど売り手市場（買い手が売り手より多い）の場合に特に有効で、売り手側にすれば不確定要素が減るので、複数のオファーがある場合は現金一括の買い手を選びます。もう一つのメリットはClosing Cost（契約時の諸費用）が安くなること。Closing Costにはローンの諸費用が含まれてるので、現金購入の場合はその分安くなります。

一方、住宅ローンのメリットは初期費用を減らせること。利子があるので支払い総額は増えますが。

お金がある人もない人も、僕がオススメするのは住宅ローンです。金融的な観点から言えば、支払い総額の比較はナンセンスです。要は住宅ローンの金利よりも高い金利でお金を運用できればローンの方が得なわけです。2017年1月現在、リスクフリーな金利（30 Year US Treasury Bond：アメリカ国債）が約3％なことを考えると、約4％の住宅ローンの金利はかなり低いと言えます。さらに支払った金利分は税金控除できます。これはもうローンを利用しない手はないでしょう。

頭金

頭金（Down Payment）が何パーセントかによって金利は変わってきます。一番ポピュラーなのが購入価格の20％。もっと頭金を増やすことで金利を減らせたりします。しかし、ローン会社によっては20％以上は金利一定の場合もあり、そのときには20％にするのがベストです。一般的に頭金が20％未満の場合はPrivate Mortgage Insurance (PMI)というのを毎月支払うことになります。これは簡単に言うとローン会社を守るための保険で、返済が出来なくなったとき、ローン会社に対して保険金がおります。ローン金額の約0.5〜1％が毎年かかってきます。

ローンの種類

金利に一番影響を与えるのがローンのタイプです。何年のローン（通常30年か15年）で、固定型（Fixed）か変動型（Adjustable Rate Mortgage: ARM）か選べます。ローン期間が短いほど金利が低いですが、短期間で返済するので毎月の返済額は高くなります。固定型金利は言葉通り毎月支払う金利が固定されています。逆に変動型金利は、最初の数年が低金利でその後は市場に合わせて金利が変化します。よくあるのが5/1 ARMで、これは最初の5年間が低金利に固定されていてその後は金利が変動するものです。個人的には固定型金利がオススメです。ARMは金融機関に代わって金利の変動リスクを負わねばなりませんし、変動後の金利はほぼ確実に上がります。

ポイント

ポイント（Discount Points）はプリペイド金利（Prepaid Interest）とも呼ばれていて、その名の通り金利をポイントで買うことができます。以下のテーブルがポイント、月々の支払い、初期費用の関係です。ポイントを増やすごとに金利を減らすことができますが、その代わり初期費用が増えていきます。ポイントは金利と月々の支払いの微調整と考えるといいでしょう。

金利とは？

金利は英語でInterest Rateですが、これとは別にAPR (Annual Percentage Rate)という指標があります。Interest Rateは月々の支払いが決まってきますが、APRはInterest Rateにローン関係の費用を加えたものです。だからAPRは常にInterest Rateよりも大きくなります。APRは別々の会社の住宅ローンを比較するときに便利です。例えば、interest rateを下げて住宅ローンを魅力的に見せておいて、借り手に見えにくいところ（closing cost）を割り増ししたりする会社もいます。こういった場合にInterest RateではなくAPRを見ておけば騙されません。

契約費用

初期費用＝ローンの頭金＋契約費用（Closing Cost）になります。Closing Costには家のタイトル会社（物件の登記を行う）に払うお金、タイトルにかかる保険、ローン会社に払う手続き費用、escrowアカウントの設立費用などが含まれています。僕の場合は$180,000の物件に対して$7,000のClosing Costでした。けっこう無視できない金額です。Closing costは例えばBank of Americaのサイトで概算出来ます。

繰上げ返済

ローンを繰上げ返済返済する人はけっこういるのですが、自分は割と否定的です。というのも繰上げ返済するメリットは負債が減るという心理的なもので、経済的メリットはあまりありません。先述した通り、せっかくいい金利でお金を借りれてるんだから利用したらいいじゃないというのが個人的な意見です。

実はOPT期間中は、多くの人はSocial Security TaxとMedicare Taxを払う義務がありません。中国人の友人が教えてくれるまで自分も知りませんでした。今のレートだと、Social Security Tax 6.2%、Medicare Tax 1.45%なので、年収$100,000なら$7,650も節税できます。

IRSはオンライン上で外国人に対する納税義務を明記しています。

簡単にまとめると、F-1ビザでOPTを使って働いている場合、IRSのTax Filing Statusが”NONRESIDENT ALIENS”であれば（ほとんどの人がこれに当てはまります）税金免除になります。（OPT以外でも税金免除になるケースは色々あります、詳しくはIRSのページで）

以下の２つのテストで自分が”NONRESIDENT ALIENS”か”RESIDENT ALIENS”を判断します。もしいずれかのテストをパスすれば”RESIDENT ALIENS”となり、税金免除にはなりません。

Green Card Test

このテストは単純にグリーンカードを持っていれば”RESIDENT ALIENS”となります。

Substantial Presence Test

アメリカに実際に滞在している期間が最低でも
（１）今年に31日でかつ、
（２）今年を含めた過去３年間で183日：計算方法は、日数＝今年の滞在日数すべて＋１年前の滞在日数／３＋２年前の滞在日数／６、
であれば”RESIDENT ALIENS”となります。

ただし、F1ビザの場合５年間は滞在日数がカウントされず、６年目の１月１日からカウントされます。ここで言う５年間はカレンダーイヤーで、学生を始めた日付でなくて、何年に始めたかによってカウントします。ややこしいですね、、、

具体例を挙げると、
アメリカに来て学生を始めたのが2011/08なら、2016/1/1から滞在日数のカウントが始まります。2016/7/1に183日を超えるので、この日付でNonresident AlienからResident Alienに変わります。

不安な人は税理士に聞くといいでしょう。IRSが他にも具体例を挙げてます。

注意事項

雇用主（会社）は税金免除のことを知らせてくれないので自分で会社の給与課にお願いする必要があります。また、ステータスが変わって（F1からH1-Bビザになったり、nonresidentからresident alienになったり）税金免除期間が終了したときには会社に知らせて納税を開始しないといけません。

アメリカの永住権にはいくつか種類がありますが、その中でもユニークなのがダイバーシティビザです。これは通称グリーンカードロッタリーと呼ばれ、毎年世界中から応募者を募り、抽選で５万人に永住権が与えられます。運も実力のうちというか、ほぼ誰にでもチャンスがあるっていうのがアメリカらしい。最初聞いたときは冗談めいたスパムかと思ってました。笑 その名の通り、アメリカへの移民の多様性を高めることを目的としたビザです。
応募条件は高校卒業していることと、アメリカ政府が指定した国の国籍を持っていること。中国やインドなど、すでにアメリカにたくさん移民した国はこのプログラムの対象外になっています。

応募のやり方

応募はめちゃくちゃ簡単です！すべてオンラインで出来ます。必要なのは写真のみ。オンラインフォームに名前、住所、最終学歴などを記入して、問題なく進めば以下のような確認ページが出るので、スクリーンショットか印刷して終わりです。予約番号は結果チェックの際必要です。詳しい説明はここで見れます。（日本語約あり）

申請と結果発表の時期

申請は毎年１０月頃から１ヶ月間、結果発表は次の年の５月頃です。スパム対策で当選しても連絡は届かないので自分でチェックする必要があります。申請と結果のチェックはElectronic Diversity Visa websiteから。申請から結果発表までの間が開きすぎてチェックするの忘れてる人いそうですが。。ちなみに申請時期とDiversity Visaの名前には2年のギャップがあります。例えばDV-2018には２０１６年１０月頃申請になります。

Diversity Visaは毎年５万人に与えられてますが、当選しても申請が通らなかったり申請しなかったりする人もいるので実際には１０万人程度が当選しています。ビザ取得者が５万人を下回る可能性もあり、その場合は当選者が追加されていきます。なので最後まで諦めず５月以降もときどき結果のチェックをするようにしましょう。

あと、当選はあくまで「永住権に申請する権利を得た」だけなので、当選後は大使館で面接したり申請手続きをする必要があります。

確率

Diversity Visaが与えられる割合は国ごとに違っていて、アメリカにすでにたくさん移民がいる国は割り当てが少なくなります。なので当たる確率は国ごとに違います。オフィシャルの統計情報によると、日本人の当選確率は毎年約１%です。（DV-2015だと応募者が50,501人、当選者が636人）

偽サイトに注意

「Diversity Visa」で検索するとたくさん結果が出てきて、中には怪しいサイトが多数あります。
見分けるポイントは、URLのドメインネームが○○○.govになっていること。.govならアメリカ政府のサイトで本物です。