不動産を購入するにあたって気になるのはお金。いくら必要になるのか？まず考えることは、現金一括購入かローンか。しかし住宅ローンはややこしい。例えばこんな感じで宣伝されます：
5/1 ARM Mortgage Rates as Low as 3.74 % APR, 30-year Fixed – 3.92 % APR
聞きなれない言葉がありますがご心配なく。自分もはじめは全くの無知でした。では以下詳しく解説していきましょう。
- 現金一括
- ローン（Mortgage）
- 頭金（Down Payment）
- 種類
- 30 Year Fixed
- 15 Year Fixed
- 5/1 ARM
- …
- ポイント（Discount Points）
- 契約費用（Closing Cost）
現金 or 住宅ローン
まずは現金一括で買うか、住宅ローン（Mortgage）で買うか選択しますが、それぞれメリットがあります。
現金一括購入のメリットは、まずオファーが通りやすくなること。これは今のカリフォルニアなど売り手市場（買い手が売り手より多い）の場合に特に有効で、売り手側にすれば不確定要素が減るので、複数のオファーがある場合は現金一括の買い手を選びます。もう一つのメリットはClosing Cost（契約時の諸費用）が安くなること。Closing Costにはローンの諸費用が含まれてるので、現金購入の場合はその分安くなります。
一方、住宅ローンのメリットは初期費用を減らせること。利子があるので支払い総額は増えますが。
お金がある人もない人も、僕がオススメするのは住宅ローンです。金融的な観点から言えば、支払い総額の比較はナンセンスです。要は住宅ローンの金利よりも高い金利でお金を運用できればローンの方が得なわけです。2017年1月現在、リスクフリーな金利（30 Year US Treasury Bond：アメリカ国債）が約3％なことを考えると、約4％の住宅ローンの金利はかなり低いと言えます。さらに支払った金利分は税金控除できます。これはもうローンを利用しない手はないでしょう。
頭金
頭金（Down Payment）が何パーセントかによって金利は変わってきます。一番ポピュラーなのが購入価格の20％。もっと頭金を増やすことで金利を減らせたりします。しかし、ローン会社によっては20％以上は金利一定の場合もあり、そのときには20％にするのがベストです。一般的に頭金が20％未満の場合はPrivate Mortgage Insurance (PMI)というのを毎月支払うことになります。これは簡単に言うとローン会社を守るための保険で、返済が出来なくなったとき、ローン会社に対して保険金がおります。ローン金額の約0.5〜1％が毎年かかってきます。
ローンの種類
金利に一番影響を与えるのがローンのタイプです。何年のローン（通常30年か15年）で、固定型（Fixed）か変動型（Adjustable Rate Mortgage: ARM）か選べます。ローン期間が短いほど金利が低いですが、短期間で返済するので毎月の返済額は高くなります。固定型金利は言葉通り毎月支払う金利が固定されています。逆に変動型金利は、最初の数年が低金利でその後は市場に合わせて金利が変化します。よくあるのが5/1 ARMで、これは最初の5年間が低金利に固定されていてその後は金利が変動するものです。個人的には固定型金利がオススメです。ARMは金融機関に代わって金利の変動リスクを負わねばなりませんし、変動後の金利はほぼ確実に上がります。
ポイント
ポイント（Discount Points）はプリペイド金利（Prepaid Interest）とも呼ばれていて、その名の通り金利をポイントで買うことができます。以下のテーブルがポイント、月々の支払い、初期費用の関係です。ポイントを増やすごとに金利を減らすことができますが、その代わり初期費用が増えていきます。ポイントは金利と月々の支払いの微調整と考えるといいでしょう。
| Interest Rate (金利) | 4.5% | 4.25% | 4% |
|---|---|---|---|
| Points (ポイント) | 0 | 1.5 | 3 |
| Fees (初期費用) | $2,800 | $5,800 | $8,800 |
| APR | 4.619% | 4.492% | 4.36% |
| Monthly Payment (月々の支払い) | $1,013 | $984 | $955 |
金利とは？
金利は英語でInterest Rateですが、これとは別にAPR (Annual Percentage Rate)という指標があります。Interest Rateは月々の支払いが決まってきますが、APRはInterest Rateにローン関係の費用を加えたものです。だからAPRは常にInterest Rateよりも大きくなります。APRは別々の会社の住宅ローンを比較するときに便利です。例えば、interest rateを下げて住宅ローンを魅力的に見せておいて、借り手に見えにくいところ（closing cost）を割り増ししたりする会社もいます。こういった場合にInterest RateではなくAPRを見ておけば騙されません。
契約費用
初期費用＝ローンの頭金＋契約費用（Closing Cost）になります。Closing Costには家のタイトル会社（物件の登記を行う）に払うお金、タイトルにかかる保険、ローン会社に払う手続き費用、escrowアカウントの設立費用などが含まれています。僕の場合は$180,000の物件に対して$7,000のClosing Costでした。けっこう無視できない金額です。Closing costは例えばBank of Americaのサイトで概算出来ます。
繰上げ返済
ローンを繰上げ返済返済する人はけっこういるのですが、自分は割と否定的です。というのも繰上げ返済するメリットは負債が減るという心理的なもので、経済的メリットはあまりありません。先述した通り、せっかくいい金利でお金を借りれてるんだから利用したらいいじゃないというのが個人的な意見です。
