オファーする:売買契約書 – アメリカで家を買う

物件を見つけて、エージェントと話して、物件見学をして、住宅ローンを融資してくれる会社を見つけたらいよいよエージェントにオファーレター(売買契約書:Purchase and Sale Contract)を書いてもらいます。売り手はオファーに対して受け入れる、断る、別条件を提示する(カウンターオファー)ことができます。

オファーレターの中身

契約書はこんな感じになっています。

契約書の中身は、大きく言って以下の3つ。

  • 希望購入価格
  • 色々な条項:Contingency Clause
  • ローンの詳細

Contingency Clauseとは、ローンが見積もりと違って高くついてしまった場合、物件を点検した際致命的な欠陥を発見してしまった場合など、オファーを取り下げるために必要な条項です。

ローンの詳細は、Contingency Clauseとも関係していて、契約書には”Mortgage Contingency”(州によって違います)と書かれています。ローン審査がいつまでに終わるか、頭金は何%か、金利は何%で何年ローンか、などを記載します。さらにローン会社からPre-Approval Letterがあると売り手への信頼が高まりオファーが受け入れられやすくなります。

希望価格以外はエージェントに任せておけば大丈夫です。確認は必要ですが。購入価格の目安は売り手の希望価格の±10%くらいでしょう。買い手市場なら買い叩けますが、今のカリフォルニアのような売り手市場なら価格に上乗せする必要があるかもしれません。エージェントがComps(似たような物件の取引情報)をくれるのでそれを参考に決めました。

僕の場合、売り手の希望価格は$185,000に対して、自分がオファーしようとした価格は$180,000です。頭金20%+Closing Costで初期投資は合計$43,000($36,000 + $7,000)。しかし、出来るだけ初期投資を減らしたかったのでローン会社の人が教えてくれたSeller Creditを使うことにしました。

 

Seller Creditとは?

Seller Creditを使うと、売り手にClosing Costをいくらか負担してもらうことが出来ます。自分の最終的なオファー金額はSeller Credit $7,000を含む$187,000でした。(売り手にはこれで受け入れられました)Closing CostをすべてSeller Creditでまかなったので、僕の初期投資は$187,000の20%、つまり$37,400で、Seller Creditを使わなかった場合と比べて$5,600初期費用が減りました。

何が起こっているかというと、買い手にとってはSeller CreditによってClosing Costをローンに組み込んでいるわけです。そのぶん月々の支払いは少しだけ上がります。売り手にとっては「$180,000のオファー」と「Seller Credit $7,000を含む$187,000のオファー」は同じことです。

もし僕のように初期費用に限りがある人は検討してみてはいかがでしょうか。

 

オファー提出後

オファーレターを提出したらあとは売り手の反応を待ちます。普通は24〜72時間以内に返事がきます(いつまでに返事をする必要があるかもオファーレターに記載する条項です)。僕の場合はすんなり受け入れられましたが、以前Private Lenderを使って別の物件を購入しようとしたときは断られました。もし売り手がカウンターオファーをしてくる場合は、だいたい購入価格が安すぎるため。そのときは折り合いがつくまでオファーのやり合い。

無事オファーが通ったら次はホームインスペクション(物件の点検)です。

 

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