物件の探し方 – アメリカで家を買う

家を買うまず最初のステップは、オンラインで物件を探すか、エージェントを探して物件情報をもらうか、どちらかになると思います。




オンラインサーチ

メジャーな物件検索サイトはZillow, Trulia, Realtor.com, Redfinです。Truliaは2015年にZillowに買収されていて、どちらもZillow Groupの傘下。

Zillow GroupとRealtor.comはメディア会社で広告が収入源です。カバーしている物件の範囲が広く、Redfinにないものも載っていたりしますが、データが正確でなかったり、情報が数日遅れだったりします。

一方Redfinはブローカー会社でエージェントを雇用して売買手数料で儲けるビジネス。Multiple Listing Service (MLS、エージェントが利用する物件情報サイトです)から直接データを取ってくるのでデータが正確で情報が早いです。データの正確性についてRedfinの記事で詳しく説明されてます。僕はいつもRedfinを使っています。検索結果は例えばこんな感じ。

 

エージェントからの情報

エージェントから得られる情報はMLSに掲載されたものです。流れとしては、希望価格、部屋数、エリア、その他の条件をエージェントに伝えると、それにあった物件情報を自動で連絡してくれます。しかし、同じことは自分でRedfinでもできます。(よほど仲がいいエージェントができればマーケットに出る前の情報がもらえるかもしれませんが、普通はMLS情報のみです)僕はエージェントから連絡をもらいつつ、自分でも並行してRedfinで探してました。

 

チェックすべき項目

基本情報(価格、内装、ベッドルームの数、広さ、パーキングの有無など)はもちろんですが、以下の3つも重要です。

Homeowner’s Association Fee (HOA):日本でいう共益費・管理費で、コンドやタウンハウスを購入する場合に月々支払う必要があります。何がHOAに含まれているかチェックしましょう。以下の例では暖房代、水道代がHOAに含まれているので自分で支払う必要がありません。

 

税金:最新の税金の支払い額は以下のようにRedfinで見ることができます。ここで注意するのは”Tax Exemption: Homeowner”の但し書きがあるかどうか。もし無ければ税金は記載のものよりも安くなります。但し書きが有る場合、この物件はPrimary Residenceであり、所有者がこの物件に住んでいます。逆に但し書きが無い場合は物件が”Investment Property”として所有されています。Homestead Tax Exemptionという制度によりPrimary ResidenceはInvestment Propertyよりも税金が安くなります。細かい制度は州かカウンティーによって違いますが、シカゴの場合は約20%ほど安いです。

 

リスティング日数:物件が何日間マーケットに出ているか。いい物件はすぐ無くなっていくので、リスティング日数が異常に長いと物件に何か問題がある可能性ありです。(単純に売り手が急ぎでない可能性もあります)エリアや物件の種類、価格によりけりですが、平均は約60日から90日くらいです。




物件見学

めぼしい物件が見つかったら、物件を見学したい旨(Schedule a showing)をエージェントに伝えます。と言ってもまだエージェントがいない人がほとんどだと思います。Redfinのページには担当のエージェントの連絡先があるので、その人に連絡すれば大丈夫です。もし返事が遅ければ、物件の住所を検索すれば他のブローカーのサイト(例えばKeller Williams、Coldwell Banker, Berkshire Hathaway HomeServicesなど)が出てきて、そこの担当者に連絡するのもありです。

日本とアメリカの大学の違い、日本の大学がオススメなわけ

アメリカの大学には日本にない様々なメリットがあります。しかし、僕は大学に関して言えば(大学院は別)、日本の方がいいと考えています。




アメリカ大学のメリット

  • 大量の宿題
  • インターンシップ経験
  • 質の高い先生(著名、教えるのが上手い)
  • きれいなキャンパス
  • 勉強に対して主体的
  • 勉強に集中できる環境

アメリカの大学教育の特徴として、(1)授業がインプット(講義形式)ばかりでなくプレゼンやディスカッションなどアウトプットが多い、(2)進級と卒業が難しいので、自然と学生も主体的になります。多くの学生が寮暮らしで、大都市を除いて大学の周りには何もないので良く言えば勉強に集中できます。悪く言えば勉強しかすることがありません。笑
日本の大学はまさに真逆で、課題が少なく、授業の質が低く、学生は授業に消極的、、、といったところでしょう。

 

アメリカ大学のデメリット

授業料が高すぎる!この一点に尽きます。アメリカの州立大学と私立大学の平均的な学費がこちら。

 Public 4 Year In-StatePublic 4 Year Out-of-StatePrivate Nonprofit 4 Year
2016$9,650$24,930$33,480
2015$9,420$24,070$32,330

https://trends.collegeboard.org/college-pricing/figures-tables/average-published-undergraduate-charges-sector-2016-17

名の知れたアメリカの大学はほとんど私立なので右の列(Private 4 Year)に当てはまります。もしも州立大学を選んだとしても、その州に住んでいなければOut-of-Stateの学費を払わねばならず中央の列になります。2017年現在、日本の国立大学が年間約54万円、私立大学が約100〜150万円ですから、これはもうめちゃくちゃ高いですね。さらに言うと、ハーバード、スタンフォード、MITなど有名大学の学費はさらに高くて、$45,000から$52,000といったところです。

http://colleges.usnews.rankingsandreviews.com/best-colleges/rankings/national-universities

余談ですが、日本人にとって東大生や京大生は頭が良いという印象ですが、アメリカ人にとってハーバードやスタンフォードやMITは金持ちが行く大学という印象が強いよう(もちろん頭もいいですが)です。

こんなに授業料を払ってるんだから上記のようなメリットがあるのは当然です。
問題はそれほど高額な授業料を払う価値があるかということ。

 

まとめ

思うに、アメリカに留学するようなモチベーションの高い人なら日本の大学でも十分自主的に勉強できるはずです。僕は大学は勉強に限らず様々な教養を深め、色々な経験をして、人生を楽しむようなところだと思っているので、そういう意味では日本の大学も捨てたもんじゃないと思います。

アメリカで家を買う手順とスケジュール

金持ち父さん貧乏父さんに触発されてアメリカ不動産にずっと興味がありましたが、この前ついに約$180,000のコンド(日本でいうワンルームマンション)をローンで買いました。OPT期間中のF1ビザの身分で買ったので住宅ローンにすごく苦労しました。。が、最終的にはちゃんと購入まで至りました!以下、家を買うまでのスケジュールとそれぞれ詳しく書いた関連記事です。

家を探し始めてから購入に至るまで約3ヶ月から6ヶ月かかると思います。あと、自分はオファーから契約完了まで3ヶ月もかかっていますが通常は2ヶ月弱くらいです。

家を買うまでのスケジュール

5ヶ月前 – Property Search: 家探し
4ヶ月前 – Real Estate Agent Search: エージェント探し
4ヶ月前 – Lender Search: ローン会社探し
3ヶ月前 – Make an Offer: オファーする
3ヶ月前 – Home Inspection: 物件の検査
0ヶ月前 – Closing: 契約完了

番外編

住宅ローンの種類とお金
アメリカ住宅ローンの金利とクレジットスコアの関係

 

住宅ローンとお金 – アメリカで家を買う

家を購入するにあたって気になるのはお金。いくら必要になるのか?まず考えることは、現金一括購入かローンか。しかし住宅ローンはややこしい。例えばこんな感じで宣伝されます:
5/1 ARM Mortgage Rates as Low as 3.74 % APR, 30-year Fixed – 3.92 % APR

聞きなれない言葉がありますがご心配なく。自分もはじめは全くの無知でした。では以下詳しく解説していきましょう。

  • 現金一括
  • ローン(Mortgage)
    • 頭金(Down Payment)
    • 種類
      • 30 Year Fixed
      • 15 Year Fixed
      • 5/1 ARM
    • ポイント(Discount Points)
  • 契約費用(Closing Cost)




現金 or 住宅ローン

まずは現金一括で買うか、住宅ローン(Mortgage)で買うか選択しますが、それぞれメリットがあります。

現金一括購入のメリットは、まずオファーが通りやすくなること。これは今のカリフォルニアなど売り手市場(買い手が売り手より多い)の場合に特に有効で、売り手側にすれば不確定要素が減るので、複数のオファーがある場合は現金一括の買い手を選びます。もう一つのメリットはClosing Cost(契約時の諸費用)が安くなること。Closing Costにはローンの諸費用が含まれてるので、現金購入の場合はその分安くなります。

一方、住宅ローンのメリットは初期費用を減らせること。利子があるので支払い総額は増えますが。

お金がある人もない人も、僕がオススメするのは住宅ローンです。金融的な観点から言えば、支払い総額の比較はナンセンスです。要は住宅ローンの金利よりも高い金利でお金を運用できればローンの方が得なわけです。2017年1月現在、リスクフリーな金利(30 Year US Treasury Bond:アメリカ国債)が約3%なことを考えると、約4%の住宅ローンの金利はかなり低いと言えます。さらに支払った金利分は税金控除できます。これはもうローンを利用しない手はないでしょう。

 

頭金

頭金(Down Payment)が何パーセントかによって金利は変わってきます。一番ポピュラーなのが購入価格の20%。もっと頭金を増やすことで金利を減らせたりします。しかし、ローン会社によっては20%以上は金利一定の場合もあり、そのときには20%にするのがベストです。一般的に頭金が20%未満の場合はPrivate Mortgage Insurance (PMI)というのを毎月支払うことになります。これは簡単に言うとローン会社を守るための保険で、返済が出来なくなったとき、ローン会社に対して保険金がおります。ローン金額の約0.5〜1%が毎年かかってきます。

 

ローンの種類

金利に一番影響を与えるのがローンのタイプです。何年のローン(通常30年か15年)で、固定型(Fixed)か変動型(Adjustable Rate Mortgage: ARM)か選べます。ローン期間が短いほど金利が低いですが、短期間で返済するので毎月の返済額は高くなります。固定型金利は言葉通り毎月支払う金利が固定されています。逆に変動型金利は、最初の数年が低金利でその後は市場に合わせて金利が変化します。よくあるのが5/1 ARMで、これは最初の5年間が低金利に固定されていてその後は金利が変動するものです。個人的には固定型金利がオススメです。ARMは金融機関に代わって金利の変動リスクを負わねばなりませんし、変動後の金利はほぼ確実に上がります。

 

ポイント

ポイント(Discount Points)はプリペイド金利(Prepaid Interest)とも呼ばれていて、その名の通り金利をポイントで買うことができます。以下のテーブルがポイント、月々の支払い、初期費用の関係です。ポイントを増やすごとに金利を減らすことができますが、その代わり初期費用が増えていきます。ポイントは金利と月々の支払いの微調整と考えるといいでしょう。

Interest Rate (金利)4.5%4.25%4%
Points (ポイント)01.53
Fees (初期費用)$2,800$5,800$8,800
APR4.619%4.492%4.36%
Monthly Payment (月々の支払い)$1,013$984$955

 

金利とは?

金利は英語でInterest Rateですが、これとは別にAPR (Annual Percentage Rate)という指標があります。Interest Rateは月々の支払いが決まってきますが、APRはInterest Rateにローン関係の費用を加えたものです。だからAPRは常にInterest Rateよりも大きくなります。APRは別々の会社の住宅ローンを比較するときに便利です。例えば、interest rateを下げて住宅ローンを魅力的に見せておいて、借り手に見えにくいところ(closing cost)を割り増ししたりする会社もいます。こういった場合にInterest RateではなくAPRを見ておけば騙されません。

 

契約費用

初期費用=ローンの頭金+契約費用(Closing Cost)になります。Closing Costには家のタイトル会社(物件の登記を行う)に払うお金、タイトルにかかる保険、ローン会社に払う手続き費用、escrowアカウントの設立費用などが含まれています。僕の場合は$180,000の物件に対して$7,000のClosing Costでした。けっこう無視できない金額です。Closing costは例えばBank of Americaのサイトで概算出来ます。

 

繰上げ返済

ローンを繰上げ返済返済する人はけっこういるのですが、自分は割と否定的です。というのも繰上げ返済するメリットは負債が減るという心理的なもので、経済的メリットはあまりありません。先述した通り、せっかくいい金利でお金を借りれてるんだから利用したらいいじゃないというのが個人的な意見です。

アメリカで金魚の飼育

アメリカにいて何かペットを飼いたい、でも犬や猫は世話が大変、、、という人には是非金魚がオススメです。実は自分は金魚飼育歴10年以上のベテランで、日本で飼っていた金魚は8年生き、アメリカで飼っている金魚も最長4年生きてます。「アメリカで」と謳ってますが、日本で飼う場合と何も違いありません。




金魚を買う

近くのペットショップに行けばだいたいいます。名前はgoldfish、そのまんまですね。値段は一匹30セントくらいで激安。特に記載のない場合、金魚の種類はたぶん雑種(あるいはコメット)でしょう。見た目は金魚すくいでよくいるこんなやつです。

goldfish

飼い始めて1、2週間が一番死にやすい時期です。飼い主に非がなくても、病弱な個体は残念ながらこの時期に死んでしまいます、、、

 

金魚飼育のすべてと言っても過言ではないのが「水」です。金魚が死ぬ理由のほとんどは水質が原因です。

水は水道水を蓋の開いたボトルに入れて24時間以上放置したものを使用しています。水道水には金魚に有害な物質(Chlorine:塩素など)が含まれているのでそれを放出させる必要があります。心配な人はWater Conditionerを使って有害物質を除去するのもいいでしょう。

水換えは1、2週間に1回します。すべて換えるのではなく、全体の数割だけ水換えする方が金魚への刺激が少なくて良いようですが、自分は底に溜まってるフンやよごれが気になるので全換えしています。また、金魚の体調が悪そうなときも水換えします。金魚が不自然な動きをしているときや体に傷がついているときが不調のサインです。

水換えの頻度はどれくらいの速度で水が汚れていくかによるので、金魚の数と水槽の大きさによっても左右されます。僕は30x20x15cm(小さめ)の水槽に金魚を2匹飼ってます。水槽が小さかったり、金魚の数が多かったりすれば水換えの頻度を増やした方がいいでしょう。

 

エサ

金魚は常にエサを欲しがってますが、実は1週間くらいエサ抜きでも全然生きられます。自分はエサは1日1回あげています。毎朝決まった時間にエサをやるので、うちの金魚は朝は口を激しくパクパクしていて夜は割とおとなしくしています。笑
エサの量は金魚が2、3分で食べ終わるくらいがちょうどいいでしょう。少なすぎてもあまり問題はありませんが、多すぎると水が汚れて金魚に悪影響です。

 

余談

  • 就職時に引っ越したのですが、金魚を飛行機に連れていくわけにも行かないのでワンウェイでレンタカーを予約して、車で10時間運転して引越し。
  • 冬が寒すぎて、金魚が全く動かなくなった時期がありました。ついに死んだか、と思って刺激を与えると動いたのでどうやら冬眠していた模様。

金魚を長いこと飼っていると色々なことがあります。。